Ortak çalışma alanı devi WeWork’un mali sorunları, küresel ofis pazarının geleceğine ilişkin endişeleri artırırken, artan boş pozisyonlar, gelecek yıl büyük konut kredilerini yeniden finanse etmeyi planlayan yatırımcılar için şimdiden endişelere yol açıyor. Çarşamba günü, bir zamanlar değeri 47 milyar dolar olan New York merkezli çalışma alanı sağlayıcısının önümüzdeki hafta iflas başvurusunda bulunabileceğine dair raporlar ortaya çıktı.
Japonya’nın SoftBank (TYO:9984) tarafından desteklenen WeWork, büyük mülkler için uzun süreli kiralamalar imzalayarak ve daha esnek, daha kısa vadeli anlaşmalarla daha küçük işletmelere alan kiralayarak ofis pazarını dönüştürmeyi hedefledi. Ancak pandemi, diğer ev sahipleri gibi şirketin de müşterileri ofise dönmeye ikna etmesini zorlaştırdı ve bu da sektöre olan güveni zayıflattı.
Sekiz sektör yöneticisi, yatırımcı, kredi veren ve analistlere göre küresel ofis boş pozisyonlarının artması ve New York ve Londra gibi büyük şehirlerdeki kira beklentilerini olumsuz etkilemesi bekleniyor. Önemli miktarda borç alan bazı gayrimenkul yatırımcıları, artan borç maliyetlerini karşılamaya yetecek kira geliri elde etmekte zorluk yaşayabilir.
Moody’s (NYSE:MCO) Analitik Ticari Gayrimenkul Segmenti Uygulaması Başkanı Jeffrey Havsy, “Herhangi bir kiracının kaybı, özellikle ofis kiralamanın nispeten yavaş olduğu bir dönemde, ofis binası nakit akışları ve değerleri üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olacaktır” dedi. Bu durumun piyasadaki olumsuz havayı artıracağını ve özellikle önümüzdeki 12-18 ay içinde yeniden finansmana ihtiyaç duyan binalar için finansmanı zorlaştıracağını sözlerine ekledi.
Bir WeWork sözcüsü, şirketin “yüksek maliyet ve esnek olmayan kira koşullarını” ele almak için ev sahipleriyle görüşmelerde bulunduğunu ve birçok pozisyon ve pazarda varlığını sürdürmek için çalıştığını söyledi. Ancak emlak hizmetleri şirketi Jones Lang LaSalle’de EMEA borç ve yapılandırılmış finans eşbaşkanı Ed Daubeney’e göre, birçok anlaşma müzakere edildiğinden 2024’te hâlâ finanse edilmesi gereken emlak kredilerinin sayısı ve hacmi bilinmiyor. Borç alan ile borç veren arasında özel olarak.
Analistler, küresel ticari gayrimenkul kredisi piyasasının yaklaşık 2 trilyon dolar büyüklüğünde olduğunu, ABD’de bankalar ve alternatif kredi verenler arasında kabaca 50:50, Avrupa’da ise 85:15 oranında bir bölünme olduğunu tahmin ediyor. Pek çok uzman, 2024 yılının gayrimenkul yatırımcıları ve kredi verenler için bir hesaplaşma yılı olacağını öngörüyor; Çünkü bugün yeniden pahalı hale gelmesi halinde temel kredi koşullarını ihlal edecek varlıkları görmezden gelenlerin zamanı daralıyor.
Savills tarafından Eylül ayında yayınlanan bir rapora göre, konut, ticari ve tarım arazileri de dahil olmak üzere tüm küresel gayrimenkullerin değeri, 2022 yılında 2021 yılına göre %2,8 düşüşle 379,7 trilyon dolar oldu. Gayrimenkul kredilerinin yeniden finansmanı süreci, varlık değerlerindeki değişiklikleri takip etmek için gereken işlemlerde önemli azalma. MSCI’nın Avrupa Hisse Eğilimleri raporu, üçüncü çeyrek hacimlerinin 2022 seviyelerinden %57 düşüşle 2010’dan bu yana en düşük seviye olduğunu gösterdi.
Eylül ayında Jefferies tarafından yayınlanan bir nota göre WeWork, Londra’nın merkezinde 3,25 milyon metrekarelik bir alanı kontrol ediyor ve yıllık toplam kira bedeli 192 milyon pound (234 milyon dolar). WeWork’un ABD’deki en büyük pazarları sırasıyla 49 ve 42 mekânla faaliyet gösterdiği New York ve Kaliforniya’dır. Bazı sektör kaynakları, WeWork’ün en iyi bilinen lokasyonlarından bazılarının benzer kira oranlarına sahip rakipler tarafından devralınabileceğini ve bu durumun konut sahipleri için nakit akışı sorunlarını en aza indirebileceğini öne sürüyor.
Ancak Instant Group’un 2023 State of the UK Flex (NASDAQ:FLEX) Pazar raporuna göre, Birleşik Krallık’ta esnek çalışma alanına olan talep hâlâ salgın öncesi seviyelerin %11 altında. Kredi verenler, WeWork’un durumunu, potansiyel olarak borçluların kredi-değer oranını düşürmek için mülklerine daha fazla özsermaye enjekte etmelerini gerektiren uyarıcı bir hikaye olarak görebilir.
BNP Paribas(EPA: BNPP ) (OTC:BNPQY) Real Estate’e göre, Londra’daki ofis boşlukları 30 yılın en yüksek seviyesine ulaştı ve Londra’nın merkezindeki ofislerdeki ortalama kira süresi, on yıl öncesine göre 11,6 yıldan altı yıla düştü. İngiliz emlak şirketi Helical, kaçırılan kirayı kısa vadeli bir lisans düzenlemesiyle telafi ettikten sonra Londra’da WeWork’e kiralanan bir mülkte alan için “sonraki adımlar” üzerinde çalıştığını söyledi.
M&G Real Estate gayrimenkul stratejisi başkanı Jose Pellicer şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırım piyasasında küresel anlamda önemli bir dönüm noktasındayız. Son 20 yıldır gayrimenkul getirileri finansman maliyetlerinden daha yüksek. 2020’lerde gayrimenkul getirilerinin çok daha büyük bir yüzdesinin büyümeden gelmesi gerekecek.”
Reuters bu makaleye katkıda bulunmuştur.
Bu makale yapay zeka yardımıyla oluşturulmuş, bir editör tarafından çevrilmiş ve incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şartlar ve Koşullarımıza bakın.
